Sosta prolungata nel cortile condominiale

La questione del parcheggio nel cortile condominiale è tra le più frequenti, e spesso tra le più controverse, nella vita di un edificio. Non è raro che uno o più condòmini utilizzino lo spazio comune per lasciare l’auto anche per lunghi periodi, generando malumori e contestazioni. Ma quando questo comportamento supera il limite della legittimità?

A fare chiarezza è intervenuto di recente il Tribunale di Lodi, con la sentenza n. 106 del 27 marzo 2026. Il caso riguardava proprio la sosta prolungata di un’autovettura nel cortile comune, utilizzato da tutti i condòmini. Alcuni di essi avevano deciso di rivolgersi al giudice, ritenendo che tale comportamento costituisse un abuso e chiedendone l’inibizione.

Il Tribunale ha accolto la richiesta, offrendo però una ricostruzione equilibrata del quadro normativo. In primo luogo, è stato chiarito che l’uso del cortile come parcheggio non è, di per sé, illecito. Anzi, in molti casi è del tutto compatibile con la funzione del bene comune, soprattutto quando il cortile è pavimentato e dotato di accesso carraio. Non va dimenticato, infatti, che il cortile non serve solo a garantire aria e luce agli appartamenti, ma anche a consentire l’accesso alle proprietà, anche con veicoli.

Il punto centrale della decisione riguarda però i limiti di questo utilizzo. Il riferimento è all’Articolo 1102 Codice Civile, norma cardine in materia di uso delle parti comuni. Essa stabilisce che ciascun condomino può servirsi del bene comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

È proprio su questo principio che si fonda la decisione del Tribunale: lasciare l’auto nel cortile per un periodo prolungato, occupando stabilmente una porzione dello spazio, significa di fatto sottrarre agli altri condòmini la possibilità di utilizzare quel bene. Anche se non vi è un impedimento immediato e concreto, è sufficiente che venga compromesso il diritto al pari uso, anche solo in via potenziale.

Per questo motivo, la sosta prolungata è stata qualificata come comportamento abusivo, in quanto altera l’equilibrio tra i diritti dei partecipanti alla comunione e ostacola il libero e pacifico godimento del cortile.

Questa pronuncia si inserisce in un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato. Decisioni analoghe erano già state adottate, ad esempio, dal Tribunale di Latina (sent. n. 200/2023), dal Tribunale di Roma (sent. n. 18371/2021) e dalla Corte d’Appello dell’Aquila (sent. n. 1258/2021), tutte concordi nel ritenere abusiva l’occupazione stabile di spazi comuni destinati a un uso collettivo.

Un ruolo fondamentale nella prevenzione di questi conflitti è svolto dall’assemblea condominiale. La giurisprudenza riconosce infatti ampi margini di intervento per disciplinare l’uso del cortile. Ad esempio, è possibile limitare la sosta a un periodo temporaneo, soprattutto quando lo spazio è ridotto (come affermato dal Tribunale di Napoli, sent. n. 5083/2025), oppure organizzare il parcheggio in modo più ordinato, anche prevedendo l’assegnazione di posti auto, purché non in via esclusiva e definitiva (Cassazione n. 12255/2023; Cassazione n. 6573/2015).

Allo stesso modo, è legittimo introdurre divieti di parcheggio o limiti orari, ad esempio consentendo la sosta solo per il tempo necessario al carico e scarico, così da garantire a tutti un uso effettivo del cortile (Cassazione n. 7385/2023).

Ci sono però anche limiti ben precisi: non è consentito escludere alcuni condòmini dall’uso del cortile senza il consenso di tutti (Tribunale di Napoli n. 991/2023), né attribuire posti auto in modo esclusivo e permanente tramite semplice delibera assembleare (Cassazione n. 15613/2022 e n. 9069/2022).

Il cortile è di tutti e deve restare davvero fruibile da ciascun condomino: il parcheggio è un diritto, ma non può diventare un privilegio esclusivo. Solo regole chiare, equilibrate e condivise garantiscono ordine, rispetto e serenità nella vita condominiale.

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