Dal lastrico solare esclusivo alla terrazza

È possibile trasformare un lastrico solare di proprietà esclusiva in una terrazza collegata all’appartamento sottostante senza una delibera dell’assemblea? La risposta, secondo la più recente giurisprudenza, è sì, a condizione che non venga modificata la destinazione d’uso del bene, cioè la sua funzione principale di copertura dell’edificio.

Cosa dice la legge:

l’articolo 1122 del Codice civile vieta interventi del singolo proprietario che possano arrecare danno alle parti comuni, alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio. Tuttavia, la sola apertura di una botola in un lastrico solare esclusivo non rientra in queste ipotesi, perché:

• non modifica la funzione di copertura dell’edificio,
• non comporta, in linea generale, rischi strutturali,
• non incide sul decoro architettonico.

Per questo motivo, l’assemblea non può vietare l’intervento: può solo prenderne atto (Corte d’Appello di Genova, 13 gennaio 2021, n. 39). La giurisprudenza ha chiarito che ciò che conta è la destinazione complessiva dell’elemento edilizio, non la sua forma materiale.Se la funzione di copertura continua ad essere garantita, anche se viene eliminata una piccola porzione di tetto, non si può parlare di cambio di destinazione d’uso (Cassazione, 28418/2018).

In altre parole, rendere fruibile il lastrico come terrazza e creare un collegamento con l’appartamento sottostante non trasforma il bene in qualcosa di diverso: ne aumenta solo l’utilizzo da parte del proprietario.

I precedenti della Cassazione

La Corte di Cassazione ha più volte confermato che il proprietario dell’ultimo piano può apportare modifiche alla copertura comune, purché nel rispetto dell’articolo 1102 del Codice civile. Tra i principali orientamenti:

• Apertura di abbaini sul tetto: ammessa, perché serve solo al proprietario dell’ultimo piano e non incide sull’uso degli altri condòmini. Di conseguenza è illegittima qualsiasi delibera che la vieti.
• Collegamento tra lastrico esclusivo e appartamento sottostante: consentito, anche se comporta il taglio di travi, la creazione di un’apertura e l’installazione di una scala a chiocciola (Cass. 6253/2017).

Ulteriori sentenze della Corte (14107/2012; 2500/2013; 1850/2018; 4256/2018) confermano che tali interventi sono leciti finché non:

• diminuiscono la funzione di copertura,
• compromettono la sicurezza statica,
• impediscono agli altri condòmini l’uso della cosa comune.

Cosa può fare l’assemblea

Di fronte a un progetto di questo tipo, l’assemblea condominiale:

• non ha potere di veto,
• non deve deliberare alcun quorum,
• può solo verificare che l’intervento non comprometta la funzione primaria di copertura.

Pertanto la trasformazione di un lastrico solare esclusivo in terrazza, con collegamento diretto all’appartamento sottostante, non richiede delibere assembleari, purché sia rispettata la funzione di copertura e non vi siano rischi per la sicurezza o la stabilità dell’edificio.Il controllo dell’assemblea si limiterebbe quindi alla compatibilità tecnica dell’opera, non alla sua approvazione.

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