Revoca dell’amministratore

Negli ultimi anni, la figura dell’amministratore di condominio è stata progressivamente inquadrata come una vera e propria professione, soggetta a precisi requisiti di competenza e aggiornamento. Tra questi, la formazione periodica riveste un ruolo centrale: chi non la rispetta può essere revocato, anche in assenza di altre irregolarità.

L’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che l’amministratore deve frequentare un corso di formazione iniziale e proseguire con attività di aggiornamento periodico in materia condominiale. Tale requisito è permanente e inderogabile: la mancata formazione può costituire motivo di revoca giudiziale o revoca assembleare senza giusta causa, su richiesta anche di un solo condomino (articolo 1129, undicesimo comma, Codice civile).

Il Tribunale di Patti, con un recente decreto (ottobre 2025), ha ribadito questo principio affrontando un caso in cui alcuni condomini avevano chiesto la revoca del proprio amministratore per mancato aggiornamento formativo e altre irregolarità nella gestione.

Il caso deciso dal Tribunale di Patti: Nel procedimento, l’amministratore non era stato in grado di dimostrare di aver assolto all’obbligo di formazione periodica previsto dalla legge. Aveva presentato solo un vecchio diploma e un attestato relativo a un corso svolto nel 2023, ma nessuna prova di aggiornamenti regolari negli anni precedenti. Il tribunale ha chiarito che l’onere di provare il possesso dei requisiti formativi ricade sull’amministratore stesso e non può essere soddisfatto con semplici dichiarazioni o esperienze pregresse non documentate. In questo contesto, il giudice ha ritenuto fondata la richiesta di revoca per violazione dell’articolo 71-bis, sottolineando che la professionalità dell’amministratore deve essere dimostrata, non presunta. Durante il procedimento, l’amministratore ha rassegnato le dimissioni, determinando la cessazione della materia del contendere; tuttavia, il tribunale ha comunque riconosciuto la fondatezza della domanda, applicando il principio della cosiddetta “soccombenza virtuale”, utile a stabilire chi debba sostenere le spese del procedimento.

Altri casi e orientamenti della giurisprudenza

La pronuncia del Tribunale di Patti si inserisce in un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato (Appello Napoli 12 gennaio 2023 n. 97; Tribunale di Vasto 12 novembre 2022 n. 4454; Tribunale di Milano 27 marzo 2019 n. 3145; Tribunale di Verona 3 novembre 2018 n. 2515), secondo cui il rispetto degli obblighi formativi rappresenta un parametro di legittimità del rapporto fiduciario tra amministratore e condominio.

In sostanza, chi non mantiene un livello di aggiornamento adeguato non può essere considerato idoneo a svolgere l’incarico, indipendentemente dal consenso o dalla consapevolezza dei condomini al momento della nomina o della riconferma.

Altri motivi di revoca dell’amministratore

Oltre alla mancata formazione, la legge prevede ulteriori gravi irregolarità che possono giustificare la revoca:

• mancata presentazione del rendiconto condominiale annuale;
• rifiuto o omissione della convocazione dell’assemblea per l’approvazione dei bilanci;
• gestione non trasparente dei fondi condominiali.

Come possono agire i condomini

In presenza di tali inadempienze, i condomini possono seguire una procedura precisa:

• Inviare una diffida formale (tramite raccomandata A/R o PEC) chiedendo la convocazione di un’assemblea straordinaria per l’approvazione dei bilanci arretrati e la presentazione degli attestati di formazione.
• Richiedere l’inserimento all’ordine del giorno di un punto dedicato alla revoca dell’amministratore.
• Domandare la convocazione dell’assemblea se almeno due condomini rappresentano un sesto del valore dell’edificio (166,67 millesimi), ai sensi dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
• Se l’amministratore non risponde o rifiuta la convocazione, i condomini possono ricorrere al tribunale per ottenere la revoca giudiziale dell’incarico (articolo 1129 Codice civile).

La revoca, sia assembleare che giudiziale, rappresenta quindi uno strumento di garanzia per i condomini, volto ad assicurare una gestione corretta, trasparente e conforme alla legge della cosa comune. Se hai bisogno di revocare il tuo amministratore o vuoi semplicemente capire come procedere nel modo corretto, contattaci subito: ti aiuteremo passo dopo passo e ti staremo accanto in tutta la fase di transizione.