Oneri condominiali e spese straordinarie

La compravendita di un immobile in condominio può sollevare questioni delicate riguardo il pagamento degli oneri condominiali e delle spese straordinarie. La situazione può complicarsi soprattutto se la vendita avviene dopo che l’assemblea condominiale ha approvato lavori straordinari. 

Le spese condominiali si dividono in:

• Spese ordinarie, che comprendono la gestione quotidiana e la manutenzione ordinaria (pulizia delle aree comuni, ascensore, illuminazione, ecc.).
• Spese straordinarie, che riguardano interventi più rilevanti e meno frequenti, come la ristrutturazione della facciata o riparazioni strutturali. Generalmente, le spese ordinarie sono a carico del proprietario attuale, in quanto legate alla gestione corrente. Le spese straordinarie, invece, possono diventare un punto critico se vengono approvate prima del trasferimento di proprietà.

Chi paga le spese straordinarie in caso di vendita? Secondo l’art. 63, comma 4, delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile, il nuovo proprietario è solidalmente responsabile con il venditore per i contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente. Questo include le spese straordinarie deliberate in questo arco temporale. Tuttavia, la legge specifica che l’onere ricade su chi era proprietario al momento della delibera.

Esempio pratico: se l’assemblea condominiale approva la ristrutturazione della facciata a maggio e l’immobile viene venduto a settembre, le spese restano a carico del venditore, anche se i lavori verranno eseguiti dopo la vendita. Questo perché la delibera è avvenuta durante il periodo di proprietà del venditore.

È possibile un accordo tra venditore e acquirente? Sì, la legge permette alle parti di accordarsi diversamente rispetto a quanto previsto, purché l'accordo sia inserito nel contratto di compravendita.

Ecco alcune possibili soluzioni:

• Ripartizione delle spese: le spese possono essere divise, ad esempio, al 50%.
• Venditore paga tutto: il venditore può decidere di coprire l’intera spesa anche se la vendita avviene prima dei lavori.
• Acquirente si assume le spese: l'acquirente potrebbe accettare di coprire i costi in cambio di uno sconto sul prezzo di acquisto.

Come formalizzare l’accordo? Qualsiasi accordo relativo alle spese straordinarie deve essere messo per iscritto sia nel contratto preliminare che nell'atto definitivo di vendita, per evitare contestazioni future.

Il ruolo dell’amministratore di condominio: l’amministratore di condominio ha il compito di informare l’acquirente sulla situazione economica dell’immobile, rilasciando un certificato che attesti eventuali debiti condominiali e delibere su lavori straordinari. Questo contribuisce a una gestione trasparente e chiara per entrambe le parti.

In linea generale, le spese straordinarie deliberate prima della vendita rimangono a carico del venditore, salvo accordi diversi tra le parti. È sempre consigliabile confrontarsi con l’amministratore per garantire una transazione chiara e senza sorprese.

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