La “liberatoria” condominiale

Nel corso di una compravendita immobiliare, è prassi richiedere all’amministratore una dichiarazione sullo stato dei pagamenti condominiali. Questo documento è la cosiddetta liberatoria condominiale (formalmente chiamata attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso) ed è un documento fondamentale nel processo di compravendita di un immobile situato in un condominio. È un'attestazione rilasciata dall'amministratore di condominio che riassume la situazione debitoria/creditoria del venditore nei confronti del condominio stesso. Il suo scopo principale è tutelare l'acquirente. In Italia, chi acquista un immobile in condominio è responsabile in solido con il venditore per i debiti condominiali sorti nell'anno in corso (quello del rogito) e nell'anno solare precedente (art. 63 disp. att. c.c.).

La liberatoria attesta: lo stato attuale dei pagamenti delle quote condominiali (ordinarie e straordinarie), eventuali debiti o crediti residui, se sono state deliberate spese straordinarie non ancora versate o in corso di esecuzione, l'esistenza di eventuali liti in corso (cause legali) che coinvolgono il condominio.

Una recente sentenza del Tribunale di Milano (23 marzo 2026, n. 2408) ha chiarito un punto fondamentale: non libera affatto da eventuali debiti futuri. Il caso esaminato riguarda alcuni ex proprietari chiamati a pagare un conguaglio per lavori straordinari deliberati quando erano ancora titolari dell’immobile, ma contabilizzati solo dopo la vendita. Nonostante avessero ottenuto la cosiddetta liberatoria al momento del rogito, il Tribunale ha dato ragione al Condominio e al nuovo proprietario. Il principio ribadito è chiaro: le spese straordinarie competono a chi era proprietario al momento della delibera, anche se il pagamento viene richiesto successivamente.

La “liberatoria” è solo informativa, il punto centrale della decisione riguarda proprio il valore di questo documento. L’attestazione rilasciata dall’amministratore: non estingue eventuali debiti, non blocca futuri conguagli, fotografa solo la situazione contabile al momento del rilascio. In altre parole, si tratta di una semplice dichiarazione informativa, prevista dall’art. 1130 n. 9 del Codice Civile, che obbliga l’amministratore a indicare lo stato dei pagamenti e le eventuali liti in corso ma senza alcun potere di “liberare” il condomino da obblighi futuri.

Questa sentenza conferma un orientamento già espresso anche dalla Corte di Cassazione: non bisogna fare affidamento sulla liberatoria come garanzia assoluta. Chi vende o compra casa dovrebbe invece regolare questi aspetti nel rogito, prevedendo clausole chiare sulla ripartizione di eventuali conguagli futuri. Un chiarimento importante, che aiuta a evitare equivoci e a gestire con maggiore consapevolezza le compravendite in ambito condominiale.

Per una gestione condominiale trasparente, precisa e sempre aggiornata, affidarsi a professionisti come Gestioni Immobiliari Integrate significa avere al proprio fianco un amministratore attento e competente, capace di prevenire criticità e tutelare concretamente i condomini.