Fondo speciale e lavori straordinari

La Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 278 del 6 febbraio 2026, offre una lettura di particolare interesse dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., in materia di costituzione del fondo speciale per lavori straordinari, confermando un orientamento interpretativo improntato a criteri di sostanzialità.

L’art. 1135 c.c. impone all’assemblea, in caso di deliberazione di interventi straordinari, la preventiva costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (ovvero commisurato agli stati di avanzamento, in caso di esecuzione progressiva).

La funzione del fondo è duplice: garantire l’adempimento delle obbligazioni assunte dal condominio verso terzi (appaltatori e professionisti); tutelare i condòmini adempienti dal rischio di esposizione derivante da eventuali morosità. Secondo l’orientamento prevalente, la mancata costituzione del fondo determina la nullità della delibera assembleare, trattandosi di obbligo avente carattere imperativo.

Nel caso sottoposto al vaglio della Corte, la delibera assembleare aveva approvato lavori di manutenzione straordinaria in assenza della preventiva costituzione del fondo speciale, circostanza posta a fondamento dell’impugnazione. L’elemento dirimente è stato individuato nella sussistenza dell’urgenza, connessa a una situazione di pericolo per la stabilità dell’edificio e per l’incolumità delle persone.

La Corte ha valorizzato gli effetti concreti dell’operazione, accertando che:

• i lavori erano stati integralmente eseguiti;
• le obbligazioni verso i terzi erano state regolarmente adempiute;
• non si era determinato alcun pregiudizio economico per i condòmini.

In tale contesto, il Collegio ha ritenuto che la ratio dell’art. 1135 c.c.  evitare l’assunzione di obbligazioni in assenza di adeguata provvista non risultasse in alcun modo frustrata. Ne consegue un’impostazione interpretativa che esclude una lettura meramente formale dell’obbligo di costituzione del fondo, riconoscendo rilievo determinante alla realizzazione concreta della funzione di garanzia sottesa alla norma. La pronuncia si inserisce in un orientamento che, pur confermando la natura cogente dell’obbligo, ammette una valutazione caso per caso, in particolare quando ricorrano:

• situazioni di urgenza oggettiva e documentabile;
• assenza di esposizioni debitorie del condominio;
• integrale copertura finanziaria degli interventi eseguiti.

Resta fermo che, in via ordinaria, la preventiva costituzione del fondo speciale rappresenta un adempimento essenziale ai fini della validità della delibera.

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