Le ultime sentenze in tema condominiale

Nel corso del 2025, la giurisprudenza ha affrontato diversi aspetti delicati della vita condominiale, chiarendo alcuni concetti fondamentali che riguardano le parti comuni, la gestione del lastrico solare, i poteri dell’amministratore, fino al funzionamento del supercondominio.

Ecco una panoramica delle decisioni più significative:

 1. Scale, pianerottoli e lastrici: quando si presumono comuni (Cass. civ., Sez. II, ord. 16 maggio 2025, n. 13111)

Secondo la Cassazione, le scale e i relativi pianerottoli si presumono comuni, anche se sono stati costruiti da un solo comproprietario e in un momento successivo alla divisione dell’edificio. La loro funzione di accesso al lastrico solare – anch’esso comune – rafforza questa interpretazione: salvo un titolo contrario, l’intera struttura va considerata parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.

2. Usare non significa occupare (Cass. civ., Sez. II, ord. 16 maggio 2025, n. 13111 – seconda pronuncia)

L’uso delle parti comuni ha dei limiti: non è ammesso che un singolo condomino occupi stabilmente una porzione del bene comune, sottraendolo al godimento degli altri. Nel caso esaminato, una scala costruita su un ballatoio comune è stata ritenuta un’occupazione indebita, non un uso legittimo più intenso.

3. Parti comuni: la presunzione vale, ma può essere superata (Cass. civ., Sez. II, ord. 15 maggio 2025, n. 13014)

La presunzione che certi beni – come cortili, muri, tetti – siano comuni può essere superata solo da un titolo chiaro e inequivocabile (ad esempio, l’atto costitutivo del condominio). Non basta un uso esclusivo di fatto o una semplice annotazione: serve un documento ufficiale che escluda esplicitamente la comunione.

4. Lastrico solare in affitto: contratto reale o obbligatorio? (Trib. Sassari, Sez. II, sent. 6 febbraio 2025, n. 1216)

Quando il condominio concede in uso il lastrico solare a una società per installare antenne o impianti tecnologici, il contratto può avere effetti reali (come una servitù) o effetti obbligatori (come una locazione). Tutto dipende dalla volontà delle parti e dalle clausole contrattuali: durata, canone, manutenzione e diritti di rimozione al termine dell’accordo sono tutti elementi che incidono sulla natura del contratto.

 5. Servitù su bene condominiale: può agire il singolo? (Cass. civ., Sez. II, ord. 14 maggio 2025, n. 12968)

Il singolo può proporre una causa per accertare l’esistenza di una servitù su un bene comune, citando direttamente l’amministratore, senza coinvolgere tutti i condòmini. Questo per semplificare la gestione del contenzioso e tutelare anche i terzi che interagiscono con il condominio.

 6. Regolamento e decoro architettonico: si può essere più severi (Cass. civ., Sez. II, ord. 14 maggio 2025, n. 12919)

Il regolamento di condominio contrattuale può introdurre una nozione più rigorosa di "decoro architettonico" rispetto a quella prevista dalla legge.È quindi legittimo vietare modifiche che compromettano la simmetria o l’estetica originaria dell’edificio, anche se queste non rappresenterebbero una vera e propria "innovazione" ai sensi dell’art. 1120 c.c.

 7. Supercondominio: chi nomina i consiglieri? (Trib. Napoli, Sez. VI, sent. 21 marzo 2025, n. 2881)

Nel caso dei supercondomini, i consiglieri del consiglio non vengono nominati dall’assemblea generale del supercondominio, ma dalle assemblee dei singoli condomìni. Questo rafforza il principio di autonomia gestionale di ciascun edificio che fa parte del complesso.

 8. L’amministratore non può transigere da solo (Trib. Napoli, Sez. IV, sent. 21 marzo 2025, n. 2877)

Una sentenza importante ribadisce che l’amministratore non può firmare autonomamente una transazione senza il preventivo consenso dell’assemblea. Se lo fa, e l’accordo non viene ratificato, l’amministratore ne risponde personalmente per eventuali danni (come nel caso in cui abbia accettato una clausola penale a sfavore del condominio).

Queste sentenze ci ricordano quanto sia importante conoscere e rispettare le regole del vivere condominiale, per evitare contenziosi e tutelare i diritti di tutti. Hai domande o dubbi su un caso simile nel tuo condominio?

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