Ex portineria in affitto

Sempre più condomìni valutano la possibilità di mettere a reddito i locali della ex portineria. Si tratta di una scelta spesso vantaggiosa, ma che richiede attenzione sotto il profilo urbanistico e assembleare.

La locazione: ordinaria o straordinaria amministrazione?

Se il contratto di locazione ha durata non superiore a nove anni, la giurisprudenza lo considera un atto di ordinaria amministrazione, qualificato come “uso indiretto” della cosa comune. In questo caso è sufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, del Codice civile: maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Questo principio è stato confermato anche dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 16557/2023.

Serve sempre il cambio di destinazione d’uso?

Non necessariamente. Secondo la Corte d’Appello di Roma (sentenza 5603/2025), la semplice stipula di un contratto di locazione dell’ex portineria non comporta automaticamente un mutamento formale della destinazione d’uso.

Tuttavia, è opportuno distinguere i casi.

• Se la ex portineria viene affittata come ufficio, studio o laboratorioPotrebbe non essere necessario modificare ufficialmente la destinazione, soprattutto se l’uso resta compatibile con le caratteristiche del locale.

• Se viene locata a uso abitativo, qui la situazione cambia. La portineria, intesa come guardiola o locale di servizio, non nasce come abitazione. Per questo motivo è fortemente consigliabile procedere al cambio di destinazione d’uso prima della locazione. Questo evita possibili contestazioni da parte del conduttore, ad esempio per difformità tra uso contrattuale e destinazione urbanistica del bene.

Quale maggioranza serve per il cambio di destinazione?

Il riferimento normativo è l’art. 1117-ter del Codice civile, introdotto dalla riforma del condominio (legge 220/2012). La norma prevede un quorum rafforzato: voto favorevole dei quattro quinti dei partecipanti al condominio e dei quattro quinti del valore dell’edificio (800 millesimi). Si tratta quindi di una maggioranza molto elevata, richiesta proprio perché si incide sulla funzione della parte comune.

Attenzione al regolamento condominiale

Prima di deliberare, è fondamentale verificare cosa prevede il regolamento di condominio. Un regolamento di natura contrattuale può: imporre limiti più stringenti rispetto alla legge; vietare determinate destinazioni; richiedere addirittura l’unanimità. In presenza di clausole specifiche, queste possono prevalere sulle maggioranze ordinarie previste dal Codice civile.

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